O Dilema
Na hora de financiar um imóvel, o banco te oferece duas siglas que ninguém explica bem: SAC e Price. Os dois calculam a mesma dívida. Mas a forma como a parcela se comporta (e quanto você paga de juros no total) é bem diferente.
O Mecanismo
Price é o sistema mais comum. A parcela é fixa, do primeiro ao último mês. (Foi o sistema usado nos exemplos de financiamento dos artigos anteriores.) Por trás dessa parcela igual, a composição muda. No início, quase tudo é juros, porque o saldo devedor ainda é alto. Perto do fim, quase tudo é amortização, ou seja, pagamento do valor que você deve.
SAC quer dizer Sistema de Amortização Constante, e funciona diferente. Em vez de fixar a parcela, ele fixa o valor da amortização. Assim, a parte que reduz a dívida é sempre a mesma todo mês. Como o saldo devedor cai numa velocidade constante, e os juros incidem sobre esse saldo que está caindo, o valor de juros cobrado a cada mês diminui. A parcela (amortização + juros) também diminui mês a mês. A parcela do SAC começa mais alta que a do Price e termina mais baixa.
A diferença não é só de "formato da parcela". No SAC, o saldo devedor cai mais rápido desde o início. Por isso o total de juros pagos durante todo o financiamento é menor no SAC do que no Price.
O Exemplo
Vamos usar um financiamento de R$ 240.000, a 1% ao mês, em 360 meses (os mesmos números do artigo sobre comprar vs. alugar).
Price: parcela fixa de R$ 2.469,36 todo mês. Total pago ao final: R$ 888.969,60. Total de juros: R$ 648.969,60.
SAC: amortização fixa de R$ 240.000 ÷ 360 = R$ 666,67/mês.
- 1ª parcela: R$ 666,67 + (R$ 240.000 × 1%) = R$ 666,67 + R$ 2.400 = R$ 3.066,67
- Última parcela: R$ 666,67 + (R$ 666,67 × 1%) ≈ R$ 673,34
- Total pago ao final: R$ 673.200,00. Total de juros: R$ 433.200,00
A diferença de juros totais passa de R$ 215.000 a favor do SAC. Mas isso vem com um preço: a parcela inicial do SAC é 24% mais alta que a do Price (R$ 3.066,67 contra R$ 2.469,36).
Você pode repetir essa conta com o seu financiamento. A amortização do SAC é sempre o valor financiado ÷ número de parcelas. Os juros de cada mês (nos dois sistemas) são sempre o saldo devedor daquele mês × a taxa mensal.
O Que Fazer
A escolha entre SAC e Price depende de uma pergunta prática: seu orçamento aguenta uma parcela inicial mais alta?
Se aguenta, o SAC custa menos no total, e a parcela só vai diminuindo com o tempo. Isso também ajuda se sua renda for ficar mais apertada lá na frente (na aposentadoria, por exemplo). Se a parcela inicial do SAC já estoura seu orçamento hoje, o Price entrega uma parcela mais previsível e mais baixa no começo, ao custo de pagar mais juros no total.
Não existe sistema "melhor" de forma absoluta. Existe o que cabe na sua capacidade de pagar agora, pesando contra quanto você está disposto a pagar de juros a mais por essa previsibilidade.